Tanah, Angka, dan Hati Nurani Bangsa: Mengkuantifikasi Distorsi Ekonomi HGU melalui Lensa Implicit Land Rent Rate

sawitsetara.co - JAKARTA - Pada suatu pagi di tahun 2026, seorang petani tua di pinggiran perkebunan sawit di Riau menatap langit. Matanya menerawang ke hamparan kelapa sawit yang tak berujung, tanah yang dahulu ia kenal sebagai hutan tempatnya mencari rotan.

Sementara itu, di lantai 27 sebuah gedung pencakar langit di Jakarta, seorang analis keuangan sedang memeriksa portofolio investasi di perusahaan perkebunan tersebut. Di layar komputernya, terpampang angka-angka yang membuatnya tersenyum: valuasi aset meningkat, harga saham naik, prospek cerah.

Dua dunia yang terpisah oleh lebih dari jarak geografis. Dua realitas yang hidup dalam satu negara. Dan di tengahnya, ada sebuah konsep ekonomi yang selama ini tersembunyi dalam laporan keuangan, tersamar dalam neraca perusahaan, namun sebenarnya menyimpan kisah tentang keadilan yang tertunda: Implicit Land Rent Rate.

Mengungkap yang Tersirat: Ekonomi Tanah Dalam Dua Dimensi

Dalam ilmu ekonomi sumber daya tanah—sebagaimana dirumuskan oleh Raleigh Barlowe dalam Land Resource Economics (1986)—setiap bidang tanah memiliki dua nilai yang berbeda namun berkaitan erat. Pertama, nilai pasar (market value), yaitu harga yang tercantum dalam transaksi jual beli. Kedua, nilai sewa tersirat (implicit land rent), yaitu pendapatan ekonomi tahunan yang dapat dihasilkan tanah tersebut jika disewakan.

Hubungan kedua nilai ini dijelaskan melalui teori kapitalisasi:

Nilai Pasar Tanah = Implicit Land Rent Tahunan: Tingkat Kapitalisasi Pasar atau dalam bentuk inversnya, yang lebih relevan untuk analisis ini:

Implicit Land Rent Tahunan = Nilai Pasar Tanah x Tingkat Kapitalisasi Pasar

Tingkat kapitalisasi pasar (capitalization rate), yang dalam konteks ini kita sebut Implicit Land Rent Rate (ILRR), bukanlah angka sembarangan. Menurut Barlowe, ia merupakan komposit dari: (1) tingkat bunga bebas risiko (risk-free rate), (2) premi risiko sektor spesifik, (3) premi likuiditas, dan (4) komponen manajemen.

Untuk sektor perkebunan Indonesia tahun 2026, dengan mempertimbangkan:

· Tingkat bunga Bank Indonesia: 4,5%

· Premi risiko perkebunan: 4,0% (mencerminkan risiko politik, regulasi, dan tekanan ESG)

· Premi likuiditas: 1,0%

Maka ILRR realistis adalah 9,5%. Angka ini menjadi kunci untuk membuka pemahaman kita tentang besaran distorsi ekonomi dalam sistem HGU.

Besaran yang Membisu: Rp 305 Triliun Tahunan

Mari kita berhitung dengan data yang tersedia. Indonesia memiliki 14,2 juta hektar tanah perkebunan berstatus Hak Guna Usaha (HGU), dengan komposisi: kelapa sawit (10,8 juta hektar), karet (1,5 juta hektar), kakao (0,9 juta hektar), dan komoditas lainnya (1,0 juta hektar).

Nilai pasar tanah-tanah ini bervariasi berdasarkan lokasi dan kualitas. Berdasarkan studi Bappenas 2025 dan data appraisal pasar:

· Tanah sawit prime (Sumatera): Rp 300-450 juta/hektar

· Tanah sawit medium (Kalimantan): Rp 200-300 juta/hektar

· Tanah sawit marginal (Papua): Rp 100-200 juta/hektar

· Rata-rata tertimbang nasional: Rp 225 juta/hektar

Dengan ILRR 9,5%, maka implicit land rent tahunan adalah:

Implicit Land Rent/ha = Rp 225 juta x 9,5% = Rp 21,375 juta/hektar/tahun

Untuk total 14,2 juta hektar:

Implicit Land Rent Nasional = 14,2 juta ha x Rp 21,375 juta/ha = Rp 303,5 triliun/tahun.

Mari kita bulatkan menjadi Rp 305 triliun per tahun untuk memudahkan mengingat.

Coba renungkan sejenak angka ini. Rp 305 triliun per tahun setara dengan:

· 10,5% dari total APBN 2026 (Rp 2.890 triliun)

· 1.525 kali anggaran reforma agraria tahun 2025 (Rp 0,2 triliun)

· Cukup untuk membangun 3,05 juta rumah sederhana setiap tahunnya (asumsi Rp 100 juta/rumah)

Inilah nilai ekonomi tahunan dari tanah negara yang dikelola melalui HGU—nilai yang menurut bunyi Pasal 33 UUD 1945 harus "dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat."

Kenyataan yang Pilu: Rasio Penangkapan 1,4%

Lalu, berapa yang sebenarnya diterima negara dari nilai sebesar Rp 305 triliun ini? Mekanismenya adalah melalui Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Menurut Barlowe, dalam sistem pajak tanah yang ideal, terdapat konsep assessment ratio—rasio antara nilai pajak (assessed value) dengan nilai pasar sebenarnya. Di banyak negara berkembang, rasio ini berkisar 30-70%. Di Indonesia, berdasarkan studi Bappenas 2025, assessment ratio untuk tanah perkebunan rata-rata hanya 40-50%.

Realitanya:

· Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) rata-rata: Rp 100 juta/hektar (44% dari nilai pasar Rp 225 juta)

· Tarif PBB efektif: 0,3%

· Penerimaan PBB per hektar: 100 \text{ juta} \times 0,3\% = \text{Rp 300.000/hektar/tahun}

Untuk seluruh 14,2 juta hektar:

Penerimaan PBB Nasional= 14,2 juta ha x Rp 0,3 juta/ha} = Rp 4,26 triliun/tahun.

Sekarang, bandingkan: Rp 305 triliun implicit land rent vs Rp 4,26 triliun penerimaan negara.

Rasio Penangkapan Negara = Rp 4,26 : Rp 305 x 100% = 1,4%.

Hanya 1,4%. Sisanya, 98,6%, mengalir sebagai keuntungan ekonomi kepada pemegang HGU.

Dalam terminologi Barlowe, ini adalah contoh ekstrem disparitas antara economic rent dan contract rent—di mana kontrak sewa (dalam hal ini PBB) hanya menangkap sebagian kecil dari sewa ekonomi sebenarnya.

Kerugian Sosial: Rp 300,74 Triliun yang Hilang

Selisih antara implicit land rent dan penerimaan negara inilah yang dalam analisis kebijakan publik disebut kerugian sosial (social loss):

Kerugian Sosial Tahunan= Rp 305 triliun - Rp 4,26 triliun = Rp 300,74 triliun.

Angka ini memiliki wajah manusia yang konkret:

Wajah pertama adalah 25,9 juta warga miskin Indonesia (data BPS 2025). Jika Rp 300,74 triliun didistribusikan secara merata kepada mereka:

Rp 300,74 triliun : 25,9 juta orang = Rp 11,61 juta per orang per tahun.

Atau Rp 967 ribu per bulan per orang—cukup untuk mengangkat mereka dari jurang kemiskinan ekstrem.

Wajah kedua adalah generasi mendatang. Menggunakan konsep nilai kini (present value) dengan tingkat diskonto sosial 5% (standar dalam analisis benefit-cost) diperoleh hasil perhitungan Present Value Rp 4.239 triliun.

Rp 4.239 triliun adalah warisan yang seharusnya menjadi hak anak cucu kita, namun "dimakan" oleh satu generasi melalui sistem yang tidak adil.

Wajah ketiga adalah legitimasi konstitusional. Pasal 33 UUD 1945 dengan jelas menyatakan bahwa bumi dikuasai negara untuk kemakmuran rakyat. Rasio penangkapan 1,4% adalah penyangkalan nyata terhadap amanat tersebut.

Distorsi yang Lebih Dalam: Rent-Seeking dan Alternatif Nilai

Analisis ini belum memasukkan dimensi rent-seeking—konsep yang diperkenalkan oleh Anne Krueger (1974) dan Gordon Tullock (1967). Dalam konteks HGU, distorsi nilai tanah dan tarif pajak rendah menciptakan insentif bagi perusahaan untuk mengalokasikan sumber daya guna mendapatkan dan mempertahankan HGU, daripada meningkatkan produktivitas. Ini adalah deadweight loss tambahan yang tidak terukur dalam implicit land rent.

Lebih dalam lagi, menurut konsep "highest and best use" dalam ekonomi tanah (Barlowe, Chapter 7), analisis kita mengasumsikan penggunaan sawit sebagai penggunaan terbaik secara ekonomis. Padahal, jika memperhitungkan eksternalitas negatif lingkungan dan sosial, serta alternatif penggunaan seperti agroforestri atau konservasi, "highest and best use" yang sesungguhnya mungkin memberikan nilai lebih tinggi bagi masyarakat secara keseluruhan.

Perbandingan Internasional: Indonesia Sebagai Outlier

Ketidakadilan ini bukanlah keniscayaan. Mari kita bandingkan dengan praktik internasional:

Negara Mekanisme Rasio Penangkapan Basis Penilaian:

• Indonesia PBB 1,4% NJOP (40-50% nilai pasar)

• Malaysia Quit Rent 15-25% Nilai pasar aktual

• Australia Land Tax 20-35% Nilai pasar (progresif)

• Inggris Business Rates 15-30% Nilai sewa tahunan

• Brasil ITR (Rural Tax) 10-20% Nilai produktivitas

Indonesia, dengan 1,4%, berada di posisi terendah—bukan dalam arti efisiensi fiskal, melainkan sebagai contoh ekstrem kegagalan menangkap economic rent untuk kepentingan publik.

Refleksi Filosofis: Tanah sebagai Amanah Konstitusional

Pertanyaan mendasar yang diajukan Barlowe dalam analisis kebijakan tanah adalah: Apakah tanah terutama merupakan komoditas ekonomi, ataukah ia memiliki dimensi sosial dan ekologis yang lebih dalam?

Dalam tradisi Nusantara, tanah adalah ibu (mother earth)—sumber kehidupan yang harus dihormati. Dalam konteks modern, tanah negara adalah amanah konstitusional yang dipercayakan kepada negara untuk dikelola bagi kemakmuran bersama.

Implicit land rent Rp 305 triliun per tahun adalah ukuran ekonomi dari amanah ini. Rasio penangkapan 1,4% adalah ukuran kegagalan kita—bukan sebagai individu, tetapi sebagai sistem—dalam menunaikan amanah tersebut.

Jalan Keluar: Reformasi Berbasis Prinsip Ekonomi Tanah

Reformasi tidak harus revolusioner, tetapi harus berbasis prinsip ekonomi tanah yang sound. Berdasarkan teori Barlowe dan praktik internasional:

2026-2028: Transisi ke Pure Land Rent Tax

· Basis penilaian: 80-100% nilai pasar (naik dari 44%)

· Prinsip: Pure land rent tax hanya mengambil economic rent tanpa mengenakan beban pada improvement (kebun)

· Target rasio penangkapan: 10% pada 2028

2029-2032: Dana Agraria Nasional

· Mengelola penerimaan dari land rent

· Alokasi: 40% untuk daerah penghasil, 30% untuk reforma agraria, 20% untuk restorasi ekologi, 10% untuk riset pertanian berkelanjutan

2033-2040: Konsolidasi Sistem

· Target rasio penangkapan: 20-30%

· Penerimaan negara: Rp 61-91,5 triliun/tahun

· Dana tersedia untuk pembangunan inklusif dan transformasi agraria

Visi 2045: Kembali ke Roh Pasal 33

Menuju 100 tahun kemerdekaan, kita dapat membayangkan Indonesia dengan:

1. Rasio penangkapan minimal 30% dari implicit land rent

2. Kerugian sosial turun dari 10,5% menjadi maksimal 2% APBN

3. Indeks Finansialisasi Tanah (IFT) sehat di kisaran 8-12

4. Ketimpangan kepemilikan tanah berkurang signifikan

5. Legitimasi konstitusional sepenuhnya dipulihkan

Epilog: Angka Sebagai Cermin Nurani

Pada akhirnya, implicit land rent rate dan angka-angka yang mengikutinya—Rp 305 triliun, 1,4%, Rp 300,74 triliun—bukan sekadar perhitungan ekonomi. Mereka adalah cermin moral bangsa.

Rp 300,74 triliun kerugian sosial per tahun adalah:

· Pengakuan bahwa kita telah melupakan amanat konstitusi

· Pengakuan bahwa antara kata dan laku masih terbentang jurang lebar

· Panggilan untuk koreksi sejarah menuju keadilan agraria sejati

Petani tua di Riau mungkin tidak pernah mendengar istilah "implicit land rent rate" atau membaca Barlowe. Tetapi ia merasakan konsekuensinya setiap hari—dalam bentuk tanah yang hilang, hak yang terabaikan, dan masa depan yang tak pasti.

Analis keuangan di Jakarta mungkin hanya melihat angka-angka di layar komputernya. Tetapi di balik angka itu ada cerita tentang keadilan yang tertunda, tentang konstitusi yang diabaikan, tentang bangsa yang sedang diuji komitmennya pada keadilan sosial.

Tahun 2026 adalah momentum. Kita bisa memilih: melanjutkan pola yang menghasilkan kerugian sosial Rp 300,74 triliun per tahun, atau memulai perjalanan pulang—kembali ke roh Pasal 33, kembali pada prinsip bahwa tanah adalah amanah, bukan komoditas.

Pilihan itu ada di tangan kita semua—sebagai warga negara yang masih percaya bahwa konstitusi bukan sekadar kertas, melainkan janji yang harus ditepati, bahwa angka-angka bukan sekadar statistik, melainkan cerita tentang keadilan yang tertunda atau terwujud.

"Bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat."

—Pasal 33 Ayat (3) UUD 1945

Mari kita jadikan kata-kata ini hidup kembali—dalam setiap kebijakan, dalam setiap angka di anggaran, dalam setiap keputusan tentang tanah air kita.

*Penulis adalah Prof. Dr. Ir. Agus Pakpahan, Ph.D., Rektor IKOPIN University sejak 29 Mei 2023 untuk periode 2023–2027. Ia dikenal sebagai ekonom pertanian yang menaruh perhatian pada penguatan ekosistem perkoperasian dan tata kelola kebijakan publik.